F.A.Q

🏢 L’accession à la propriété en Belgique

Selon les statistiques de 2018, environ 72,7 % des résidents en Belgique sont propriétaires plutôt que locataires de leur logement. Ce chiffre est légèrement supérieur à la moyenne de l’UE, qui se situe aux alentours de 64,3 %.

Cela s’explique en grande partie par le caractère relativement abordable des propriétés belges, même dans les zones urbaines les plus riches, ainsi que par la disponibilité de prêts hypothécaires pour ceux qui achètent une maison en Belgique.


🏡 Acheter ou louer en Belgique


Le choix d’acheter ou de louer en Belgique dépend en grande partie de votre situation personnelle. Comme dans beaucoup d’autres pays, il y a des avantages et des inconvénients à prendre en compte dans les deux cas.

Facteurs liés à l’achat ou à la location
l’accès au financement – l’achat d’un logement en Belgique, bien que moins cher que dans beaucoup d’autres pays, implique toujours une dépense financière bien plus importante que la location. Peu de personnes sont en mesure d’acheter une maison, et vous devez donc avoir accès à un crédit, comme un prêt hypothécaire belge. Si cela n’est pas possible, vous devrez peut-être louer, au moins pour le court terme.
la durée du séjour dans le pays – si vous vous installez en Belgique pour une longue période, par exemple si vous prenez votre retraite en Belgique, l’achat peut être plus rentable. Toutefois, si votre déménagement est de courte durée ou si vous n’êtes pas sûr de la durée de votre séjour, il peut être plus judicieux de louer. Les frais de transaction liés à l’achat d’un bien immobilier en Belgique peuvent prendre quelques années pour être amortis.
liberté de propriété v flexibilité de location – voulez-vous un endroit qui vous appartienne vraiment, dont vous pouvez être propriétaire et que vous pouvez rénover à votre guise ? Dans ce cas, l’achat d’un logement peut être pour vous. Toutefois, il s’agit d’un engagement important auquel vous ne pouvez pas renoncer si votre situation change. Si vous préférez la flexibilité à la capacité de décision, il est peut-être préférable de louer.
risques et opportunités à long terme – l’achat de votre propre maison est généralement considéré comme une décision plus judicieuse à long terme, mais cela dépend largement du marché du logement. Vous pouvez vendre votre propriété avec un bénéfice, mais vous pouvez aussi vous retrouver avec un capital négatif ou bien les choses peuvent se détériorer. Consultez les prévisions du marché immobilier belge avant d’investir ou, mieux encore, demandez conseil à un professionnel.

❓ Les expatriés peuvent-ils acheter des biens immobiliers en Belgique ?

Il n’existe aucune restriction pour empêcher les étrangers d’acheter des biens immobiliers en Belgique ou de contracter un prêt hypothécaire belge, même s’ils sont non-résidents.

Toutefois, les implications fiscales sont différentes entre les acheteurs résidents et non résidents en Belgique. Vous pouvez vous renseigner sur les visas et les permis de séjour des étrangers en Belgique, ainsi que sur les impôts belges applicables et sur la manière de demander le statut fiscal de non-résident en Belgique.

Il est important de noter que les personnes qui louent leur appartement, même temporairement sur des sites de colocation tels que Airbnb, doivent déclarer tout revenu dans leur déclaration d’impôts belge. Ceux qui ne déclarent pas leurs revenus locatifs risquent une amende pouvant atteindre 1 250 euros ou une majoration d’impôt de 200 %.

💰 Frais d’achat d’un bien immobilier en Belgique

Taxe d’enregistrement (propriétés de plus de 2 ans) – payable par l’acheteur, elle varie selon les régions. En Flandre, elle est de 6 % (réduite de 7 % en 2020) pour une maison familiale dans laquelle vous emménagez dans les 2 ans ou un bien sur lequel vous effectuez des rénovations radicales ; 10 % pour les autres biens. Les premiers 80 000 euros sont exonérés pour les achats inférieurs à un certain montant. À Bruxelles et en Wallonie, le taux est de 10 %. Pour Bruxelles, une exonération est prévue sur les 175 000 premiers euros lors de l’achat d’une maison ou d’un appartement. En Wallonie, une exonération est prévue sur les 20 000 premiers euros et le taux est de 6 % pour l’achat de petites propriétés.
TVA (propriétés de moins de 2 ans) – une taxe de 21 % est prélevée au lieu de la taxe d’enregistrement.
Frais de notaire – entre 0,2 % et 4 %, mais en moyenne 1,6 % environ, selon la valeur d’achat. Vous pouvez obtenir une estimation du montant des frais de notaire sur le site de la Fédération royale du notariat belge.
Frais d’évaluation – vous pouvez payer pour faire évaluer le bien afin de vous assurer que vous ne payez pas plus cher que le prix demandé. Cela coûte environ 200 euros, plus la TVA. Certains prêteurs hypothécaires peuvent insister sur ce point.
Coûts hypothécaires – si vous contractez un prêt hypothécaire en Belgique, vous devrez payer des frais administratifs ainsi que des intérêts. Les coûts exacts dépendent de votre prêteur et du type de prêt que vous contractez.
Assurance – vous devrez peut-être souscrire une assurance bâtiment, surtout si vous demandez un prêt hypothécaire. Il existe également une assurance de contenu.
Frais de l’agent immobilier – la majeure partie des frais est généralement payée par le vendeur et représente environ 3 à 5 % des coûts de la propriété. Si vous faites appel à un agent pour trouver une propriété, attendez-vous à payer entre 200 et 1 000 euros.

De nombreux propriétaires de logements bénéficiant d’un prêt hypothécaire peuvent bénéficier d’un allègement fiscal. Le montant exact dépend de plusieurs facteurs, notamment du moment où vous avez contracté votre prêt, du nombre d’enfants que vous avez et du montant des intérêts dus.

Toutefois, ce montant est quelque peu compensé par une taxe annuelle sur la valeur locative estimée de votre propriété belge (même si elle est occupée par son propriétaire) comprise entre 1,25 et 2,5 %.


🔥 Financer l’achat d’un bien immobilier en Belgique

Prêts hypothécaires
Des prêts hypothécaires sont disponibles pour ceux qui achètent une maison en Belgique, qu’ils soient résidents ou expatriés. Les prêts hypothécaires à taux fixe et à taux variable sont disponibles sur une période de 10 ans ou plus, avec possibilité d’allégement fiscal.

Le montant que vous pouvez emprunter dépend de votre situation financière et de vos circonstances. Vous devrez verser un acompte minimum de 10 %. Les prêteurs peuvent insister sur certaines exigences, comme une évaluation professionnelle de la propriété ou une assurance du bâtiment.
Régimes d’aide
Chaque région a son propre programme d’aide pour aider les personnes à acheter une maison en Belgique :

La Flandre – a récemment mis fin à son système de “prime au logement” qui offrait une déduction fiscale de 40 % sur les prêts hypothécaires en échange d’une réduction des frais d’enregistrement de 7 % à 6 % ;
La Wallonie – a mis en place un nouveau système d’habitat Chèque en 2016, offrant des crédits d’impôt sur les hypothèques aux personnes à faibles revenus ;
Bruxelles – a remplacé les réductions de taxes hypothécaires en 2017 par l’exonération de 175 000 euros sur la taxe d’enregistrement.

👍 Trouver un bien immobilier en Belgique

Les biens immobiliers mis en vente sont connus pour avoir des prix négociables, et l’idée est de faire une offre légèrement inférieure à votre prix idéal. La plupart des biens à vendre portent un panneau orange distinct dans la fenêtre, indiquant “à vendre/ te koop”, alors faites attention en vous promenant.

Il existe plusieurs façons de rechercher un bien immobilier en Belgique. Voici quelques-unes de ces possibilités :

les portails immobiliers en ligne – il existe de nombreux sites web où vous pouvez rechercher des biens immobiliers belges, notamment Immoweb, Logic-Immo, Zimmo et Century 21 ;
les agences immobilières (agence immobilière/immokantoor) – de nombreux expatriés choisissent de faire appel à une agence lors de l’achat d’un bien immobilier. Les agents perçoivent des honoraires mais offrent une gamme de services et connaissent le marché ;
les chasseurs immobiliers (property hunters) – ils fournissent un service plus étendu qui comprend des recherches personnalisées pour les clients, bien que les honoraires soient généralement plus élevés ;
les contacts locaux – vous pouvez trouver des propriétés à vendre sur des forums d’expatriés ou des groupes locaux. Cela vous permettra d’économiser sur les frais d’agence, mais vous devrez quand même payer un notaire pour traiter la transaction.
Agents immobiliers
Les agences immobilières (immokantoor) en Belgique peuvent vous aider à trouver des biens immobiliers appropriés à l’achat et peuvent également vous fournir d’autres services tels que des visites de propriétés, vous aider à comprendre les tenants et aboutissants de votre contrat et parfois même agir en tant que traducteurs.

Si vous décidez de faire appel à une agence immobilière ou à un chasseur immobilier, assurez-vous de faire le tour du marché et de trouver celui qui vous fournira un prix fixe plutôt qu’un taux horaire. Demandez également des précisions sur les services qu’ils vous fourniront (avec une ventilation des coûts si possible).

Vous pouvez vous attendre à payer entre 250 et 1 000 euros pour acheter un bien immobilier par l’intermédiaire d’un agent. Les chasseurs immobiliers peuvent facturer des frais plus élevés pour des services supplémentaires.

L’Institut Professionnel des Agents Immobiliers (IPI) est l’organisme de réglementation des agents immobiliers en Belgique. Vous pouvez effectuer des recherches sur le site web pour trouver des agents agréés ou vérifier qu’un agent que vous envisagez d’utiliser est agréé.

Visualisation et choix d’un bien immobilier
La façon dont vous voyez un bien immobilier en Belgique dépend de la méthode que vous avez choisie pour trouver un bien. Si vous passez par une agence ou un chasseur immobilier, ils seront généralement en mesure de vous accompagner lors des visites.

Lors de la visite, veillez à examiner minutieusement le bien immobilier. Il est bon de dresser une liste des éléments à vérifier ainsi qu’une liste de questions à poser à l’agent ou au propriétaire. Les éléments à garder à l’esprit peuvent inclure

vérifier l’absence de dommages structurels ou d’humidité (n’oubliez pas de vérifier également l’extérieur du bâtiment ;
s’assurer que les pièces sont suffisamment grandes et qu’il y a suffisamment d’espace de stockage ;
quels sont les niveaux de bruit et si le bâtiment est suffisamment insonorisé ;
l’état de la plomberie et du chauffage – faites couler les robinets pour vérifier la pression de l’eau et demandez si les tuyaux sont isolés ;
la qualité de l’environnement local – vérifiez les équipements, le niveau de sécurité publique, la qualité de l’environnement, etc.
Certains agents immobiliers et sites web immobiliers proposent désormais des visites à distance en ligne par webcam. Certaines agences immobilières et certains sites Internet proposent désormais des visites à distance en ligne par webcam. Ces visites peuvent être très utiles pour se faire une idée des lieux si vous êtes à l’étranger, mais il est conseillé d’effectuer au moins une visite en personne si possible. À défaut, essayez d’envoyer un ami ou un collègue pour y jeter un coup d’œil.


🚀 Le processus d’achat d’un bien immobilier en Belgique

Faire une offre
Si vous trouvez un endroit en Belgique que vous souhaitez acheter, on vous demandera généralement de faire une offre formelle par écrit. Comme dans beaucoup d’autres pays, la coutume en Belgique est de négocier le prix. Cela signifie que vous pouvez faire une offre en dessous du prix demandé (généralement entre 5 et 15 % en dessous du prix demandé). Le vendeur acceptera ou rejettera alors votre offre.

Si vous passez par un agent pour acheter un bien immobilier, il peut vous aider dans cette démarche en vous fournissant un modèle ou en rédigeant une offre en votre nom.

Une fois que le vendeur a accepté votre offre, il peut vous demander de signer un contrat d'”engagement d’achat” (offre d’achat/koopintenties). Ce contrat lie légalement l’acheteur à la vente, bien que le vendeur puisse encore faire marche arrière à ce stade.

Engagement d’un notaire
Vous devrez vous faire représenter par un notaire pendant le processus d’achat de votre maison. Les notaires sont chargés de rédiger les actes notariés (acte notarié/notariële akte) qui transfèrent la propriété légale du bien.

Les notaires belges peuvent vous fournir la représentation légale requise, mais vous pouvez également choisir de vous faire aider par un avocat en Belgique. Les notaires doivent appartenir à la Chambre nationale des notaires (National Kamer van notarissen/Königliche Föderation des belgischen Notare). Les avocats sont régis soit par l’Ordre des barreaux francophones et germanophones, soit par l’Orde van Vlaamse balies.

Vous pouvez trouver un notaire belge sur le site web du Notaire.

Organiser une enquête
Si vous contractez un prêt hypothécaire belge, votre prêteur peut exiger une étude d’évaluation. Même si ce n’est pas le cas, il est judicieux de faire expertiser le bien, car cela permet de déceler les éventuels défauts et de s’assurer que l’immeuble a été correctement évalué.

Si l’expertise met en évidence des défauts majeurs qui réduisent la valeur du bien, vous êtes en droit de réduire votre offre initiale en conséquence.

Le coût d’une expertise est d’environ 200 euros, plus la TVA. Votre fournisseur de prêts hypothécaires ou votre agent immobilier peut vous fournir un expert. Vous pouvez également trouver des experts anglophones en Belgique par l’intermédiaire de l’Institut royal des experts immobiliers (RICS).

Échange de contrats
En Belgique, la plupart des contrats doivent être rédigés en néerlandais (verkoopcompromis) ou en français (compromis de vente) ; la loi exige que le signataire comprenne parfaitement le contrat. Cela signifie que vous avez le droit de faire venir un traducteur et de faire expliquer chaque clause dans votre propre langue.

Si vous cherchez une traduction vers l’anglais ou l’allemand, vous devriez pouvoir trouver un agent immobilier ou un notaire qui parle couramment votre langue. Pour les autres langues, vous devrez peut-être engager un traducteur et payer vous-même les honoraires du traducteur.

Une fois le contrat signé, les deux parties sont liées à la vente. Le vendeur ne peut pas faire marche arrière, même s’il reçoit une offre plus élevée.

Les contrats de vente de biens immobiliers en Belgique doivent contenir au minimum

l’identité et la capacité de tous les acheteurs et vendeurs ;
une description claire de la propriété, de son état et de sa superficie ;
le prix convenu ainsi que les détails du paiement de l’acompte ;
la date de signature et le délai de signature des titres de propriété (quatre mois à compter de la date de vente) ;
les conditions de location, si la propriété est achetée pour être louée ou sera louée ;
les clauses ou conditions relatives aux travaux de construction ou de rénovation ;
les détails des dispositions relatives à l’assurance du bâtiment
Une fois les contrats signés, vous devez enregistrer la vente de la maison au bureau d’enregistrement dans les quatre mois suivant la conclusion de l’achat ; passé ce délai, les frais d’enregistrement sont dus.

Versement de l’acompte
En même temps que la signature des contrats, vous devrez verser l’acompte. Celui-ci s’élève généralement à 10 % du prix demandé et est versé sur un compte client ou un compte séquestre. Si vous contractez un prêt hypothécaire, le prêteur prendra généralement les dispositions nécessaires à cet effet.

La caution sert de garantie et vous la perdrez si vous renoncez à la vente à un stade ultérieur.

Dispositions finales
Une fois que vous aurez signé les contrats et versé la caution, vous devrez récupérer les clés de votre domicile belge.

Vous en êtes maintenant le propriétaire légal et serez responsable du paiement de toutes les factures et des taxes municipales sur la propriété. N’oubliez pas d’enregistrer les actes notariés auprès de votre bureau d’enregistrement local (avec le paiement de la taxe d’enregistrement). Cela doit être fait dans les 4 mois suivant la signature des contrats.


🚶 Emménager dans votre propriété belge

Assurance
L’assurance habitation n’est pas obligatoire en Belgique, mais vous constaterez peut-être que les sociétés de crédit hypothécaire l’exigent. Dans ce cas, vous devrez peut-être fournir des informations sur la couverture d’assurance avant de pouvoir contracter un prêt hypothécaire.

Bien que l’assurance de votre propriété ne soit pas une obligation légale, l’assurance du bâtiment et l’assurance du contenu sont toutes deux des considérations judicieuses pour protéger votre investissement et les biens qui s’y trouvent.
Services publics et télécommunications
Si vous êtes propriétaire d’une maison en Belgique, vous serez responsable du tri des raccordements à l’électricité, au gaz, au téléphone, à la télévision et à l’internet. Il est conseillé d’examiner toutes ces possibilités avant d’emménager afin d’éviter tout retard inutile.

Pour en savoir plus sur la manière de procéder, consultez nos guides sur l’installation des services publics en Belgique et sur les télécommunications en Belgique.

👍 Acheter un terrain pour construire une nouvelle propriété en Belgique

Plutôt que d’acheter une maison sur plan ou un appartement meublé, certains déménageurs choisissent de construire leurs propres propriétés en achetant un terrain et en employant des architectes et des constructeurs – mais cela peut être une entreprise coûteuse en Belgique.

Vous devrez payer la taxe d’enregistrement du terrain, les frais de notaire, les primes d’assurance et les factures des géomètres, des relevés énergétiques et des études de stabilité.

Lorsque vous construisez une nouvelle maison en Belgique, vous devez payer des frais de réservation (5 %) pour garantir votre terrain ; mais ces 5 % sont déduits du montant restant dû.


🏆 Acheter une maison neuve en Belgique

L’achat d’une maison neuve en Belgique est courant, surtout dans des quartiers très recherchés comme Bruxelles où les lotissements sont souvent réservés avant même que la construction n’ait commencé.

L’avantage est que vous avez la garantie que tout est neuf sans avoir à gérer vous-même le projet de construction, ce que vous feriez si vous achetiez un terrain.

En outre, de nombreux promoteurs en Belgique utilisent des pratiques de construction durable qui garantissent que les nouvelles constructions sont efficaces sur le plan énergétique et respectueuses de l’environnement.

L’inconvénient est que les coûts de transaction sont plus élevés que pour les propriétés plus anciennes. Vous paierez une TVA de 21 % au lieu de la taxe d’enregistrement plus faible sur le bâtiment, bien que le prix du terrain soit imposé selon les taux régionaux de la taxe d’enregistrement.

Les promoteurs (ou leurs agents immobiliers) commencent généralement à commercialiser les propriétés dès que les permis de construire ont été accordés. Lorsque vous vous rendez dans un bureau de marketing, en plus de pouvoir visiter une maison témoin, vous devriez pouvoir voir des images et des modèles en 3D du développement.

Par rapport à d’autres pays européens, la Belgique offre de solides protections aux acheteurs de maisons neuves en cas de problème, avec des amendes pour les constructeurs qui ne finissent pas leur construction dans les délais prévus.

▶️ Vendre un bien immobilier en Belgique

La plupart des biens immobiliers en Belgique sont vendus par des agences immobilières (immokantoor), qui facturent entre 3 et 5 % du prix de l’immeuble. Vous pouvez trouver les agents agréés sur le site web de l’IPI.

Vous pouvez également vendre des biens immobiliers en Belgique à titre privé en les annonçant en ligne ou ailleurs. Vous économiserez ainsi les frais d’agence, mais vous devrez faire appel à un notaire pour agir en votre nom lors de l’échange de contrats.


❣️ Conseils pour l’achat d’un logement en Belgique

  • Assurez-vous de bien comprendre les taxes foncières que vous devrez payer. Elles représentent un pourcentage important des coûts globaux et varient selon la région et selon qu’il s’agit d’une maison neuve ou d’une propriété plus ancienne. Veillez à les prévoir dans votre budget, surtout si vous achetez une propriété à titre d’investissement, car vous serez assujetti à l’impôt sur les plus-values si vous vendez dans les cinq premières années.
  • Effectuez des recherches approfondies sur le marché pour comprendre les variations régionales plutôt que d’examiner uniquement la situation nationale. Les prix peuvent parfois augmenter dans certaines régions (par exemple à Bruxelles) tout en diminuant globalement au cours de la même période. Il vaut la peine d’envisager de passer un certain temps à louer dans une région avant de s’engager à acheter.
  • Assurez-vous que vous êtes satisfait avant de vous engager à acheter. En Belgique, on vous demande souvent de signer un “contrat d’engagement d’achat” au moment de faire une offre. Cela vous lie légalement à la vente, contrairement à des pays comme le Royaume-Uni, où vous pouvez vous retirer à tout moment avant la signature des contrats définitifs.
  • Pensez à investir dans une étude de marché avant de vous engager. Votre prêteur hypothécaire peut exiger une expertise, mais celle-ci ne fera que mettre en évidence les dommages ou défauts importants. Si vous achetez une propriété plus ancienne, il peut être intéressant de payer les quelques centaines d’euros nécessaires à une étude structurelle complète.
  • Veillez à ce que des clauses de sortie appropriées soient incluses dans tout contrat. Par exemple, une clause qui résilie le contrat sans pénalité si vous ne pouvez pas obtenir de prêt hypothécaire ou si une étude de la structure révèle des dommages importants.